Cas type : PAC air/eau pour des bureaux tertiaires à Paris

Étude de cas · publié le 2026-10-03 · par la rédaction LUMECO

Cet article s’adresse aux propriétaires, gestionnaires d’actifs et directions immobilières de bâtiments tertiaires. Il présente un cas type illustratif : non pas un immeuble identifié, mais une situation reconstituée à partir de dossiers de bureaux que nous accompagnons. Il ne contient aucun chiffre de coût : l’étude de dimensionnement et le devis du partenaire indiquent le reste à charge éventuel. Il insiste sur deux points propres à Paris : la densité du réseau de chaleur urbain et les contraintes d’implantation.

Le contexte type

Un immeuble de bureaux de 3 500 m² sur six niveaux, construit dans les années 1980, chauffé par deux chaudières gaz en sous-sol alimentant des ventilo-convecteurs et quelques radiateurs dans les circulations. Le bâtiment est assujetti au décret tertiaire ; sa déclaration OPERAT montre un écart important avec l’objectif de 2030. Les chaudières ont vingt ans. Le propriétaire souhaite sortir du gaz à l’occasion de leur remplacement, sans interrompre l’activité des locataires.

Étape 1 : la visite technique

L’installateur partenaire et le bureau d’études relèvent :

• la chaufferie : puissance installée, régime de température, distribution, ballons d’eau chaude ;
• les émetteurs : ventilo-convecteurs (compatibles avec une température de départ modérée) et radiateurs ;
• l’enveloppe : vitrages, isolation, étanchéité à l’air ;
• l’implantation possible de l’unité extérieure : toiture-terrasse, cour, contraintes acoustiques en zone dense, règles d’urbanisme et copropriété éventuelle ;
• les plages d’occupation et la tolérance des locataires à une interruption.

Questions posées au propriétaire : un réseau de chaleur passe-t-il dans la rue, et le gestionnaire a-t-il été consulté ? Existe-t-il un audit énergétique récent ? Le bâtiment est-il en monopropriété ou en copropriété de bureaux ? Y a-t-il une GTB ?

Étape 2 : la fiche et ses exigences

Dans notre cas type, les ventilo-convecteurs acceptent une température de départ modérée ; l’étude classe néanmoins l’application en moyenne température du fait des radiateurs des circulations et du régime hivernal, et retient le seuil de 111 %. Une PAC couvrant la plus grande partie de la puissance est retenue, avec une chaudière gaz neuve de faible puissance en relève pour les pointes : au-dessus du seuil du facteur R, le volume n’est pas réduit. Pour les détails et les refus fréquents : PAC tertiaire BAT-TH-163 : conditions et erreurs à éviter.

Étape 3 : le réseau de chaleur, avant la bonification

À Paris, la question est incontournable. La bonification Coup de pouce « Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires » vise le remplacement d’une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz pour les opérations engagées depuis le 01/01/2026, et donne la priorité au raccordement à un réseau de chaleur efficace quand il est possible. La PAC n’ouvre la bonification qu’avec une justification écrite du gestionnaire du réseau sur l’impossibilité technique ou économique du raccordement. Dans notre cas type, le gestionnaire est saisi dès la visite ; sa réponse, qui peut prendre plusieurs semaines, conditionne le montage. Si le raccordement est possible, c’est lui qui est étudié en priorité. Nous ne publions aucun coefficient.

Étape 4 : l’étude, le devis, l’engagement

L’étude préalable de dimensionnement, datée et signée, décrit le bâtiment, les déperditions, la température de base, les émetteurs et la température de départ, la puissance de la PAC, son Etas, le taux de couverture, les générateurs conservés. Puis vient la confirmation écrite d’éligibilité par l’obligé partenaire, et le devis. Les travaux sont financés dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d’énergie, payés par les fournisseurs d’énergie (les obligés), selon éligibilité confirmée par écrit ; le reste à charge éventuel est indiqué sur le devis avant signature. En tertiaire, une part du coût reste fréquemment au maître d’ouvrage : elle doit être annoncée au premier échange. La signature du devis, après l’étude, est l’engagement.

Étape 5 : travaux en site occupé et dossier

Ce que le cas illustre

• L’étude avant le devis : c’est l’ordre qui rend l’engagement valable.
• Le réseau de chaleur se traite au début, pas à la fin.
• Le facteur R se décide à l’étude.
• Le décret tertiaire et les CEE sont deux cadres distincts, mais le même geste sert les deux.
• L’implantation urbaine (bruit, levage, urbanisme) pèse sur le calendrier autant que la technique.

Demander une visite technique

LUMECO (marque d’ABRAMS CONSEIL) qualifie le bâtiment, organise la visite technique, fait établir l’étude de dimensionnement et prépare le dossier déposé auprès de l’obligé, réseau de chaleur et bonification compris. Pages utiles : Pompe à chaleur tertiaire et Bureaux et tertiaire. Demander une visite technique.

Sources : fiche BAT-TH-163 vA81-2 à compter du 30/04/2026, ecologie.gouv.fr (https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/BAT-TH-163%20vA81-2%20%C3%A0%20compter%20du%2030-04-2026.pdf), consultée le 03/10/2026 ; page « Coup de pouce Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires », ecologie.gouv.fr (https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/coup-pouce-chauffage-batiments-residentiels-collectifs-tertiaires), consultée le 03/10/2026 ; article L174-1 du code de la construction et de l’habitation, Légifrance (https://www.legifrance.gouv.fr), consulté le 03/10/2026 ; plateforme OPERAT, ADEME (https://operat.ademe.fr/), consultée le 03/10/2026.

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