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Bureaux et tertiaire : rénover avec les CEE

Immeubles de bureaux : pompe à chaleur BAT-TH-163, isolation BAT-EN-101 et 103, décret tertiaire et BACS, déroulé d’un dossier CEE et questions de visite.

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En bref : Un immeuble de bureaux chauffé au gaz ou au fioul, avec une toiture ou un plancher bas peu isolés, dispose de trois leviers financés dans le cadre des CEE : la pompe à chaleur air/eau tertiaire (fiche BAT-TH-163), l’isolation de la toiture (BAT-EN-101) et celle du plancher bas (BAT-EN-103). Le décret tertiaire impose en parallèle une trajectoire de réduction des consommations à partir de 1 000 m² et le décret BACS une gestion technique du bâtiment. Ce guide s’adresse aux propriétaires, gestionnaires et locataires de bureaux.

Guide · publié le 2026-10-03 · par la rédaction LUMECO

Ce guide s’adresse aux professionnels de l’immobilier de bureaux : foncières, propriétaires occupants, gestionnaires d’actifs, directeurs des services généraux, locataires de plateaux. Il décrit les opérations financées dans le cadre des certificats d’économies d’énergie adaptées à ces bâtiments, le cadre réglementaire qui les rend urgentes, et le déroulé d’un dossier. Aucun montant n’y figure : le résultat se lit sur le devis établi après l’étude.

Les bâtiments et leurs gisements

Les immeubles de bureaux des années 1970 à 2000 partagent des traits communs : une chaufferie gaz (parfois fioul) vieillissante, une toiture terrasse ou des combles peu isolés, un plancher bas sur parking non isolé, et un pilotage sommaire des installations. Les plateaux sont occupés en journée cinq jours sur sept : la régulation et le dimensionnement du générateur pèsent lourd. Les halls d’accueil ou showrooms de grande hauteur sont rares, mais existent dans les sièges sociaux.

Les fiches CEE pertinentes

Besoin	Opération	Fiche	Conditions clés
Chaudière gaz ou fioul à remplacer	Pompe à chaleur air/eau	BAT-TH-163 (vA81-2, 30/04/2026)	Bâtiment de plus de 2 ans, chauffage ou chauffage et eau chaude, étude de dimensionnement signée, Etas minimal selon l’application
Toiture ou combles	Isolation de combles ou de toiture	BAT-EN-101	Résistance thermique de la fiche, isolant certifié, engagement avant le 01/05/2027
Plancher bas sur parking ou sous-sol	Isolation d’un plancher	BAT-EN-103	Résistance thermique de la fiche, engagement avant le 01/05/2027
Hall ou showroom de plus de 5 m de hauteur, chauffé	Déstratification d’air	BAT-TH-142 (vA71-4, 01/08/2025)	Local clos et chauffé, consigne d’au moins 15 °C ; cas minoritaire en bureaux
Sortie du gaz ou du fioul	Bonification Coup de pouce tertiaire	Arrêté « Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires »	Opérations engagées depuis le 01/01/2026, priorité au réseau de chaleur si possible

Ce que dit la fiche BAT-TH-163 : version A81-2, applicable aux opérations engagées à compter du 30/04/2026. Secteur : bâtiments tertiaires existants. Seuls sont éligibles les appareils dimensionnés pour répondre intégralement ou en partie aux besoins du bâtiment en chauffage ou en chauffage et en eau chaude sanitaire ; les pompes à chaleur utilisées uniquement pour l’eau chaude ne donnent pas lieu à certificats. L’installation fait l’objet d’une étude préalable de dimensionnement, datée et signée par le professionnel, remise au bénéficiaire à l’engagement de l’opération. L’efficacité énergétique saisonnière exigée est d’au moins 126 % en basse température et d’au moins 111 % en moyenne ou haute température jusqu’à 400 kW.

Le volume de certificats dépend de la performance, de la zone climatique, de la surface chauffée, du secteur d’activité (les bureaux ont leur coefficient) et du facteur de couverture. Nous ne publions pas ces valeurs. Les conditions et refus fréquents : PAC tertiaire BAT-TH-163 : conditions et erreurs ; page produit : pompe à chaleur tertiaire.

Le cadre réglementaire

Décret tertiaire (article L174-1 du code de la construction et de l’habitation) : à partir de 1 000 m², réduction de la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040, 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou seuil absolu ; déclaration annuelle sur OPERAT ; propriétaire et preneur à bail assujettis. Voir le guide du décret tertiaire.
Décret BACS (décret n° 2020-887) : gestion technique du bâtiment obligatoire au-dessus de 290 kW depuis le 1er janvier 2025 et au-dessus de 70 kW au 1er janvier 2027. Voir le guide du décret BACS.
Annexe environnementale au bail pour les surfaces de bureaux importantes : elle organise l’échange d’informations sur les consommations entre bailleur et preneur.

Les CEE financent les travaux ; ils ne dispensent d’aucune de ces obligations.

Le déroulé d’un dossier en immeuble de bureaux

Qualification : âge du bâtiment, surface, énergie et puissance de la chaufferie, émetteurs (radiateurs, ventilo-convecteurs, plafonds rayonnants), état de la toiture et du plancher bas, réseau de chaleur à proximité.
Visite technique de l’installateur partenaire, avec le gestionnaire technique ; accès chaufferie, toiture, parking.
Étude préalable de dimensionnement signée : déperditions, température de base, émetteurs et régime de température, puissance de la PAC, taux de couverture, générateurs conservés.
Devis reprenant les caractéristiques exigées et le reste à charge éventuel ; confirmation écrite de l’éligibilité, bonification comprise. Les travaux sont financés dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d’énergie, payés par les fournisseurs d’énergie, selon éligibilité confirmée par écrit ; le reste à charge éventuel est indiqué sur le devis avant signature.
Décision du propriétaire ou du comité d’investissement ; signature du devis : date d’engagement.
Travaux, souvent en été pour la chaufferie, en site occupé pour l’isolation du parking.
Facture détaillée (dépose de l’ancienne chaudière, énergie et type), attestation sur l’honneur (partie A maître d’ouvrage, partie B installateur), étude ; dépôt auprès de l’obligé.

Un projet de ce type s’étale sur douze à dix-huit mois ; pour viser 2030, l’étude doit être lancée au plus tard en 2028.

Les pièces à préparer

Extrait d’immatriculation, pouvoir du signataire, bail et accord du propriétaire si le preneur porte les travaux.
Justificatif de l’ancienneté du bâtiment.
Plans, surfaces de plancher par usage, déclaration OPERAT la plus récente.
Factures d’énergie des trois dernières années, puissance et âge des générateurs, contrat d’exploitation.
Audit énergétique ou diagnostic existant.
Réponse du gestionnaire du réseau de chaleur, le cas échéant.

Les questions de la visite technique

Quelle est la puissance réellement appelée en pointe, par rapport à la puissance installée ?
Les émetteurs acceptent-ils une température de départ plus basse ?
Où implanter les unités extérieures (toiture terrasse, cour technique) et quelle est la contrainte acoustique ?
La toiture terrasse est-elle accessible, son étanchéité est-elle en fin de vie (opportunité de coupler isolation et réfection) ?
Le plancher sur parking est-il dégagé des réseaux ?
Quelle est la puissance souscrite et la réserve électrique disponible ?

Les erreurs fréquentes

Devis signé avant l’étude et la confirmation écrite.
Classement basse température d’un bâtiment à radiateurs pour viser le seuil de 126 %.
PAC dédiée à l’eau chaude présentée comme chauffage.
Facture muette sur la dépose de la chaudière : la bonification tombe.
Facteur de couverture ignoré : volume annoncé trop élevé puis revu à la baisse.
Proposer une fiche résidentielle (BAR) à un immeuble de bureaux.

Pour aller plus loin

Demander une visite technique

LUMECO (marque d’ABRAMS CONSEIL) qualifie votre immeuble, organise la visite technique d’un installateur partenaire, fait établir l’étude de dimensionnement et prépare le dossier, bonification comprise, avant toute signature. Demander une visite technique.

Sources : fiche BAT-TH-163 vA81-2, ecologie.gouv.fr (https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/BAT-TH-163%20vA81-2%20%C3%A0%20compter%20du%2030-04-2026.pdf), consultée le 03/10/2026 ; fiches BAT-EN-101, BAT-EN-103 et BAT-TH-142, liste des opérations standardisées, ecologie.gouv.fr (https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/operations-standardisees-deconomies-denergie), consultées le 03/10/2026 ; page « Coup de pouce Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires », ecologie.gouv.fr (https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/coup-pouce-chauffage-batiments-residentiels-collectifs-tertiaires), consultée le 03/10/2026 ; article L174-1 du code de la construction et de l’habitation et décret n° 2020-887, Légifrance (https://www.legifrance.gouv.fr), consultés le 03/10/2026 ; plateforme OPERAT (https://operat.ademe.fr/), consultée le 03/10/2026.

Questions fréquentes

Quelle fiche CEE pour une pompe à chaleur dans des bureaux ?

La fiche BAT-TH-163 « Pompe à chaleur de type air/eau », version A81-2, applicable aux opérations engagées à compter du 30/04/2026, pour un bâtiment tertiaire existant depuis plus de 2 ans, en chauffage ou chauffage et eau chaude. Elle exige une étude préalable de dimensionnement signée par le professionnel et remise à l’engagement.

Source : Fiche BAT-TH-163 vA81-2, ecologie.gouv.fr, consultée le 03/10/2026

Peut-on garder la chaudière gaz en appoint ?

Oui. L’étude de dimensionnement décrit les générateurs conservés et justifie leur maintien. Si la pompe à chaleur représente moins de 40 % de la puissance utile de la chaufferie après travaux, le volume de certificats est réduit au prorata. Ce n’est pas une exclusion, mais le devis doit en tenir compte.

Source : Fiche BAT-TH-163 vA81-2 (facteur de couverture), ecologie.gouv.fr, consultée le 03/10/2026

Le locataire d’un plateau de bureaux peut-il porter une opération CEE ?

Oui, s’il est maître d’ouvrage des travaux et dispose de l’accord écrit du propriétaire lorsque ceux-ci touchent au bâti ou aux équipements communs. Le décret tertiaire rend d’ailleurs propriétaire et preneur à bail tous deux responsables de la trajectoire de réduction.

Source : Article L174-1 du code de la construction et de l’habitation et modèles d’attestation sur l’honneur, Légifrance et ecologie.gouv.fr, consultés le 03/10/2026

L’isolation de la toiture d’un immeuble de bureaux est-elle éligible ?

Oui, par la fiche BAT-EN-101 pour les combles ou la toiture et la fiche BAT-EN-103 pour un plancher bas sur parking ou sous-sol, pour des opérations engagées avant le 01/05/2027, avec un isolant certifié atteignant la résistance thermique de la fiche.

Source : Fiches BAT-EN-101 et BAT-EN-103, liste des opérations standardisées, ecologie.gouv.fr, consultées le 03/10/2026

Que change le décret tertiaire pour un immeuble de bureaux ?

À partir de 1 000 m² de surface tertiaire, il impose une réduction de la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou l’atteinte d’un seuil absolu, avec déclaration annuelle sur OPERAT. Les opérations CEE sont un moyen d’y parvenir, pas une obligation.

Source : Article L174-1 du code de la construction et de l’habitation et plateforme OPERAT (operat.ademe.fr), consultés le 03/10/2026

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