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Décret tertiaire : −40, −50, −60 % et OPERAT

Éco Énergie Tertiaire (art. L174-1 CCH) : bâtiments d’au moins 1 000 m², −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050, déclaration OPERAT et travaux CEE.

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En bref : Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, issu de l’article L174-1 du code de la construction et de l’habitation et du décret n° 2019-771, impose aux bâtiments à usage tertiaire d’au moins 1 000 m² de réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou d’atteindre un seuil absolu. Les consommations se déclarent chaque année sur la plateforme OPERAT de l’ADEME. Les opérations financées dans le cadre des CEE sont l’un des moyens d’y parvenir.

Guide · publié le 2026-10-03 · par la rédaction LUMECO

Ce guide s’adresse aux propriétaires et occupants de bâtiments tertiaires : foncières, entreprises propriétaires de leurs locaux, locataires de plateaux de bureaux, collectivités, établissements de santé et d’enseignement, exploitants de surfaces commerciales et d’équipements sportifs. Il explique l’obligation, la méthode, le calendrier, puis la place des opérations CEE dans un plan d’actions. Aucun montant n’y figure.

L’obligation en une phrase

Ce que dit le code de la construction et de l’habitation : l’article L174-1 impose que des actions de réduction de la consommation d’énergie finale soient mises en œuvre dans les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire, afin de parvenir à une réduction de la consommation d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une consommation de référence qui ne peut être antérieure à 2010, ou à un niveau de consommation fixé en valeur absolue selon la catégorie d’activité. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 et l’arrêté du 10 avril 2020 en précisent les modalités.

Le dispositif s’appelle officiellement Éco Énergie Tertiaire. On parle couramment de « décret tertiaire ».

Qui est assujetti

Le critère est la surface de plancher cumulée des activités tertiaires, égale ou supérieure à 1 000 m², qu’il s’agisse :

d’un bâtiment entièrement tertiaire ;
d’une partie de bâtiment à usage tertiaire dans un immeuble mixte ;
d’un ensemble de bâtiments tertiaires sur une même unité foncière ou un même site (par exemple un groupe scolaire, un campus, une zone d’activité d’un même propriétaire).

Sont exclus les constructions provisoires, les lieux de culte et les bâtiments liés à la défense, à la sécurité civile ou à la sûreté intérieure. Un entrepôt logistique, un gymnase, une clinique, un hôtel, une surface de vente ou des bureaux sont dans le champ dès que le seuil est atteint.

Propriétaire et preneur à bail sont tous deux assujettis. Le texte laisse aux parties le soin de se répartir les actions ; en pratique, le propriétaire porte souvent l’enveloppe et les équipements de chauffage, le locataire l’usage, l’éclairage et les process. Une clause de répartition dans le bail évite les blocages.

Les deux méthodes

Méthode	Principe	Référence	Points d’attention
Relative	Réduire de 40 %, 50 % puis 60 % la consommation d’énergie finale	Une année pleine d’exploitation, postérieure à 2010, choisie par l’assujetti	Il faut disposer des factures de l’année de référence ; la consommation est ajustée du climat
Absolue	Atteindre un seuil de consommation par m² fixé par arrêté pour chaque catégorie d’activité	Valeurs publiées par arrêtés « valeurs absolues » successifs	Adaptée aux bâtiments déjà performants ou sans historique exploitable

L’assujetti choisit la méthode la plus favorable à chaque échéance. Les consommations prises en compte sont celles de tous les usages du bâtiment, en énergie finale, ajustées des variations climatiques.

Modulations

Le décret admet des modulations de l’objectif dans trois cas : contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales (bâtiment protégé, structure incompatible avec une isolation) ; changement d’activité ou de volume d’activité ; coût des actions manifestement disproportionné par rapport aux bénéfices attendus. Une modulation se justifie par un dossier technique établi par un professionnel et déposé sur OPERAT ; elle ne se décrète pas.

La déclaration OPERAT

La plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, centralise les déclarations. Chaque année, au plus tard le 30 septembre, l’assujetti renseigne les consommations de l’année précédente, par énergie, ainsi que les données du bâtiment (surface, activités, indicateurs d’intensité d’usage). OPERAT calcule l’avancement vers les objectifs et délivre une attestation annuelle assortie d’une notation Éco Énergie Tertiaire, à annexer au bail ou à communiquer aux occupants.

La première échéance de vérification porte sur 2030 : l’ADEME contrôlera alors que la consommation déclarée respecte l’objectif, et la procédure de sanction pourra s’enclencher.

Sanctions

Mise en demeure de produire la déclaration ou un plan d’actions ; en cas d’inaction, publication du nom de l’assujetti défaillant sur un site de l’État, puis amende administrative dont le montant est fixé par les textes. Le vrai coût est ailleurs : un bâtiment hors trajectoire se loue moins bien, se vend moins bien, et consomme toujours autant.

Construire le plan d’actions : où les CEE interviennent

Le décret tertiaire est une obligation de résultat ; il ne dit pas quoi faire. Les gisements habituels, et les fiches CEE qui les financent :

Gisement	Opération	Fiche CEE	Conditions clés
Chaudière gaz ou fioul vieillissante	Pompe à chaleur air/eau	BAT-TH-163 (vA81-2, 30/04/2026)	Bâtiment de plus de 2 ans, étude de dimensionnement signée, chauffage ou chauffage et eau chaude
Local de grande hauteur chauffé	Déstratification d’air	BAT-TH-142 (vA71-4, 01/08/2025)	Hauteur d’au moins 5 m, local clos et chauffé ; entrepôts et stockage exclus
Groupe froid à pression fixe	Haute ou basse pression flottante	BAT-TH-134, BAT-TH-145	Système de régulation sur un groupe de production de froid
Toiture ou plancher non isolé	Isolation	BAT-EN-101, BAT-EN-103	Résistance thermique de la fiche, engagement avant le 01/05/2027
Pilotage insuffisant	Gestion technique du bâtiment	Obligation propre du décret BACS	Voir guide du décret BACS

Pour chaque opération : les travaux sont financés dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d’énergie, payés par les fournisseurs d’énergie, selon éligibilité confirmée par écrit ; le reste à charge éventuel est indiqué sur le devis avant signature. Il n’y a aucun montant à attendre d’un article : le résultat dépend de la fiche, du bâtiment et de l’obligé.

Le calendrier à tenir

Un projet tertiaire prend du temps : audit, étude, consultation, décision, travaux en site occupé. Pour viser l’échéance 2030 avec une pompe à chaleur ou une isolation, l’étude doit être lancée au plus tard en 2028. Déroulé conseillé :

Rassembler les factures d’énergie depuis 2010 et choisir l’année de référence.
Déclarer sur OPERAT et lire la notation obtenue.
Faire auditer le bâtiment ou, a minima, faire réaliser une visite technique par opération envisagée. Voir préparer un audit énergétique.
Hiérarchiser : d’abord ce qui réduit le besoin (isolation, déstratification, régulation), puis le générateur (PAC).
Qualifier chaque opération CEE, obtenir l’étude et la confirmation écrite, puis signer le devis.
Mesurer après travaux pour alimenter la déclaration suivante.

Pour un plan d’action détaillé à 1 000 m² : décret tertiaire 2030, par où commencer.

Erreurs fréquentes

Croire qu’un bâtiment loué échappe à l’obligation : le preneur est assujetti.
Choisir une année de référence sans factures complètes.
Oublier les ensembles de bâtiments sur un même site, qui franchissent le seuil ensemble.
Lancer des travaux sans cadrage CEE préalable : l’opération est réalisée, le financement perdu.
Attendre 2029 pour étudier la chaufferie.

Demander une visite technique

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Sources : article L174-1 du code de la construction et de l’habitation, Légifrance (https://www.legifrance.gouv.fr), consulté le 03/10/2026 ; décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 et arrêté du 10 avril 2020, Légifrance, consultés le 03/10/2026 ; plateforme OPERAT, ADEME (https://operat.ademe.fr/), consultée le 03/10/2026 ; liste des opérations standardisées, ecologie.gouv.fr (https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/operations-standardisees-deconomies-denergie), consultée le 03/10/2026 ; fiche BAT-TH-163 vA81-2 (https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/BAT-TH-163%20vA81-2%20%C3%A0%20compter%20du%2030-04-2026.pdf), consultée le 03/10/2026.

Questions fréquentes

Quels bâtiments sont assujettis au décret tertiaire ?

Les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d’au moins 1 000 m² : bureaux, commerces, hôtels, établissements d’enseignement et de santé, équipements sportifs, entrepôts. Propriétaires et preneurs à bail sont tous deux responsables.

Source : Article L174-1 du code de la construction et de l’habitation et décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, Légifrance, consultés le 03/10/2026

Quels sont les objectifs et les échéances ?

Réduire la consommation d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence postérieure à 2010 (méthode relative), ou atteindre un niveau de consommation fixé par arrêté pour chaque catégorie d’activité (méthode absolue). L’assujetti peut changer de méthode d’une échéance à l’autre.

Source : Décret n° 2019-771 et arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale, Légifrance, consultés le 03/10/2026

Qu’est-ce qu’OPERAT ?

La plateforme de l’ADEME sur laquelle chaque assujetti déclare, au plus tard le 30 septembre, ses consommations de l’année précédente et les caractéristiques de ses bâtiments. OPERAT calcule l’avancement vers les objectifs et délivre une attestation annuelle.

Source : Plateforme OPERAT, ADEME (https://operat.ademe.fr/), consultée le 03/10/2026

Quelles sanctions en cas de manquement ?

Une mise en demeure, puis la publication du nom de l’assujetti défaillant sur un site de l’État et une amende administrative dont le montant est fixé par le code. Au-delà, le risque principal est patrimonial : un bâtiment hors trajectoire perd de la valeur locative et vénale.

Source : Article L174-1 du code de la construction et de l’habitation et dispositions réglementaires associées, Légifrance, consultés le 03/10/2026

Les CEE financent-ils les travaux du décret tertiaire ?

Les opérations éligibles, oui : pompe à chaleur air/eau (BAT-TH-163), déstratification en grand volume (BAT-TH-142), régulation des groupes froids (BAT-TH-134 et BAT-TH-145), isolation (BAT-EN-101 et BAT-EN-103). Les travaux sont financés dans le cadre du dispositif CEE, selon éligibilité confirmée par écrit ; le reste à charge éventuel figure sur le devis.

Source : Liste des opérations standardisées, ecologie.gouv.fr, consultée le 03/10/2026

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